底地と借地の定義とポイント解説

底地（そこち）と借地（しゃくち）。

どちらにも「地」が付いているので混乱してしまいますが、底地は「土地」、借地は「建物」という風に理解していただくのが早いかと思います。

このページでは、この土地と建物の所有者が違うことによって何が異なるのかや、売買や不動産担保ローンをする際のポイントについて、分かりやすくご案内いたします。

底地と底地人、底地権を分かりやすく解説！

土地と建物の所有者が違うときの「土地」のことを底地と言います。

底地の所有者を底地人（地主）と言い、底地を所有する権利のことを底地権と言います。

底地人は底地権にもとづいて、建物の所有者（借地人という、後述）に対して、地代や賃貸借契約の更新料、抵当権設定承諾料などを請求できます。

当然、底地人は建物に住むことはできません。

底地の売買について

底地の売却は、土地の所有権の売却だけではなく、借地人と結んでいる「賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）」の権利も売却します。

そのため、底地を購入する人は、賃貸借契約にもとづく「地代」を借地人から受け取ることができます。

ただし、建物を自由に使うことはできません。

なお、建物に住むことができないため、住宅ローンを使って底地を購入することはできません。

底地を担保にローンを組める？

底地を担保にすることはできます。

ただし、底地に対応してくれる不動産担保ローン会社は全国でも少ないです。

というのも、これまでご案内してきたように、底地上の建物は自由に使えませんし、借地人（住んでいる人、使用している人）との関係があるからです。

また、底地は通常の評価とは異なり、査定額が低くなる傾向にあります。

底地を担保にできる不動産担保ローンはこちらに詳しく記載してあります。

借地と借地人、借地権を分かりやすく解説！

土地と建物の所有者が違うときの「建物」のことを借地と言います。

建物なのに借地という言い方は少し乱暴と思われるかもしれませんが、便宜上、このように記載します。

その建物の所有者を借地人と言い、その建物に住むことができる権利のことを借地権と言います。

あくまで他人の土地に建物を建てて住むことができる権利です。

そのため、駐車場として土地を利用する場合や親族間で土地と建物を持ち合っている場合は、ここで言う借地権には該当しません。

借地の売買について

借地の売却は、底地上にある建物の所有権と、建物に住むことのできる権利（借地権）の売却となります。

ただ借地の売却でネックとなるのが、「譲渡承諾料」を底地人（地主）に支払わなければならない点です。

その金額は賃貸借契約書上で明記されている場合と明記されていない場合があります。

明記されていない場合は、売却金額の5％などと高額になるケースが多く、借地人の頭を悩ませます。

また、借地の売却は底地人と足並みを揃えないと成立しません。

借地を担保にローンが組める？

借地を担保にすることはできます。

ただし、借地に対応してくれる不動産担保ローン会社は全国でも少ないです。

担保にするためには、底地人と借地人で連携を取る必要があるのですが、これが思ったように進まないことが多いからです。

借地権は、①建物の所有権、②建物に住む権利で、土地ではありませんので、通常の土地の評価額よりも低く査定されます。

借地権を担保にできる不動産担保ローンはこちらに詳しく記載してあります。

借地の補足①＜定期借地権とは＞

定期借地権は、平成4年8月（1992年）に施行された「借地借家法」により定められた借地権です。

契約締結時に定めた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はありません。

この制度により、土地の所有者は従来に比べ安心して土地を貸すことができ、借り主は、少ない負担で住宅を持つことができるようになりました。

それぞれ詳しくご案内していきますね。

【種類①】一般定期借地権

借地期間を50年以上としたもので、期間の満了に伴い、原則として借り主は建物を取り壊して土地を返還する必要があります。

契約の延長や更新はないものの、新たに一般定期借地権を結びなおすことは可能です。

一般定期借地権には利用目的の制限が存在しません。

そのため、事業用や居住用など、建物の使用目的に左右されずに利用することができます。

【種類②】建物譲渡特約付借地権

契約後30年以上経過した地点で土地所有者が建物を買い取ることをあらかじめ約束しておくもので、契約の期間が満了した時点で当然に借地権が消滅し、それと同時に建物の所有権が貸主へ移転します。

建物譲渡特約付借地権には使用目的による制限はありませんが、公正証書によって契約をしなければ成立しません。

【種類③】事業用借地権

借地期間を10年以上50年未満とするもので、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権です。

事業の用に供する目的に限られるため、居住用の建物を所有する目的には使用することができません。

また、一般定期借地権と異なり、公正証書によって契約しなければなりません。

借地の補足②＜借地借家法とは＞

借地借家法とは、建物の所有を目的とする地上権、土地賃貸借(借地)、建物の賃貸借(借家)について定めた法律で、民法の特別法です。

1992年(平成4年8月)に施行され、それまでの「借地法」「建物保護ニ関スル法」「借家法」は廃止されました。

借地借家法の目的

この法律の目的は、賃借人の保護です。

賃借人の権利を明確にし、他方では期限を設けた上記記載の一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権を新設するなど、賃貸市場の活性化を図るものなっています。

また、更新のない定期借家契約についても新たに規定が設けられました。

借地借家法の適用範囲

借地借家法の適用範囲は、施行された1992年以降です。

借地借家法施行後も、それ以前に設定された借地権やその更新については旧法が適用されます。

そのため、普通借地権での適用は限られたものとなっていることにご注意ください。

参考）e-Gov 法令検索

まとめ

底地と借地は、それぞれ所有者が違うので、それぞれの立場で権利を主張するため、一筋縄ではいきません。

不動産担保ローンの場合、底地は融資までのハードルは低いケースが多いです。

ですが、借地の場合は底地人からの承諾が必要となるためハードルが高く、そのために融資を断念する方も多くいらっしゃいます。

参考）『仕事・人生・自分』を変える学びのメディアLife and Mind+、コミュニケーション能力をあげたかい人はこちらも参考にしてみてください、「NLPについて知りたい、学びたい人のためのNLP学び方ガイド」