再建築不可物件でもローンは組める！融資を受ける方法を解説

「再建築不可物件でローンを組もうとしたら断られた」
「再建築不可物件に融資してくれる金融機関はある？」

このように考えていませんか？

この記事では、再建築不可物件でローンを組む方法をプロが分かりやすくご案内いたします。

「ローンが組めない」と言われる再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、今ある建物を解体すると、新たに建物を立てられなくなる物件のことです。

火災や地震などで倒壊しても、立て直しできません。

再建築できない理由は建築基準法43条で定められている「接道義務を満たしていない」からです。

具体的な条件は次の通りです。

どれか1つでも当てはまるなら、再建築不可です。

具体的には次のような不動産です。

• 再建築不可の物件①～④

接している道路が私道の場合、建築許可は下りません。

メリットは次の通りです。

固定資産税評価額が相場より低く、各種税金が安いです。

デメリットは次の通りです。

こうしたデメリットがあるため、金融機関は再建築不可物件を担保にした住宅ローンに対応していません。

そのため、物件を売りに出しても買い手が少ないです。

維持費とは税金の他に、賃貸している場合に修繕費や保険代などが発生します。

「再建築不可物件だとローンが組めない」と言われる2つの理由

理由を1つずつご案内いたします。

【理由①】評価が低い

既にご案内している通り、建築基準法により建て替えできないからです。

通常の不動産よりも評価が低く、通常の土地の60％～90％の評価を受けます。

狭小・接道ゼロなど、より悪い条件の場合、50％以下の評価を受けることがあります。

【理由②】貸付リスクが高い

貸付リスクが高いとは、金融機関が融資を回収できなくなる可能性が高いということです。

このようなリスクがある場合、金融機関は融資を断ります。

参考）住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査」

【理由③】買い手が見つかりにくい

再建築不可物件では、フラット35などの住宅ローンをはじめ、次のような金融機関の住宅ローンも使うことはできません。

• 銀行（都市銀行、地方銀行）の住宅ローン
• 信用金庫や信用組合の住宅ローン

安いとはいえ、購入しようとすれば数百万円～かかります。

借入できない場合は現金で購入するしかありません。

そのため、なかなか手を出しづらいです。

再建築不可物件でローンを利用する4つの方法

順番にご案内いたします。

【方法①】フリーローンを利用する

フリーローンの使い道は自由のため、再建築不可物件の購入に利用できます。

無担保ですので、物件を担保にする必要はありません。

住宅ローン（0.345％～2.0％）と比べると、金利は高いです。

また、借入できるのは数十万円～数百万円です。

借入できる金融機関と金利は次の通りです。

• フリーローンの金利

金融機関	金利
銀行	0.98～17.5％
信用金庫・信用組合	1.0～14.8％
ノンバンク（信販会社含む）	1.95～15.0％

【方法②】不動産担保ローン

再建築不可の不動産でも融資対応をしている金融機関の「不動産担保ローン」を利用するという方法です。

この方法なら、物件によっては数十万円～数千万円を借入できます。

借入できる金融機関は次の通りです。

• 借入できる主な金融機関

金融機関	金利
銀行	0.5～3.0％
信用金庫・信用組合	1.0～4.0％
ノンバンク	3.0～15.0％

再建築不可の物件では、銀行や信金、信組では断られますが、不動産担保ローンの会社なら、対応しているところはあります。

【方法③】リフォームローン

使い道がリフォームに限定されているローンです。

無担保ですので、物件を担保にする必要はありません。

借入できるのは数十万円～数百万円です。

リフォームローンに対応している主な金融機関は次の通りです。

• 銀行
• ノンバンク（信販会社含む）
• 日本政策金融公庫

銀行は審査が厳しく、公庫は事業用のみです。

また、2025年4月から建築許可不要の条件が厳しくなりました。

建築許可が必要な建物の条件は次の通りです。

内装や設備の交換、雨漏りの補修や外壁塗装は建築許可なしでリフォームができます。

このローンを利用する際は、ローン会社と提携しているリフォーム会社や金融機関にご相談ください。

参考）国土交通省「法律上の手続きと補助・融資等の制度」

【方法④】共同担保にする

共同担保とは、ローンを組むために、複数の物件を担保にすることです。

他の不動産を共同担保にすれば、再建築不可物件でも数十万円～数千万円の融資を受けられる可能性があります。

ただし、共同担保にはデメリットがあります。

返済できないと、担保にしたすべての不動産を失ってしまう可能性があります。

再建築不可物件でもローンに対応している金融機関を選ぶ2つのポイント

ノンバンクは銀行と比べると審査が通りやすいです。

そ中には、住宅ローンが通らない再建築不可物件へ融資を行っている会社があります。

再建築不可物件でも融資が通りやすい物件は次の通りです。

駅近や市街地にある再建築不可物件は需要があるため、融資が通りやすいです。

再建築不可物件に対応しているかは金融機関のホームページでご確認ください。

再建築不可物件でもローンが組める金融機関3社

この3つの金融機関は、再建築不可の物件を担保にした融資に対応しています。

ただし、物件によっては審査に通らない可能性がありますので、問い合わせてみてください。

それぞれご案内いたします。

①丸の内AMS

丸の内AMSは、不動産担保ローンの専門会社です。

再建築不可物件でも資産価値を見極めた適正な融資を行っています。

一都三県に対応しています。

• 丸の内AMSのポイント

属性	個人・法人
融資額	500万円～5億円
金利	3.8～（実質年利15％以下）
最大返済回数	35年

②L＆Fアセットファイナンス

L＆Fアセットファイナンスは三井住友トラストグループ系列のローン専門会社です。

不動産担保ローンに対応しています。

関東を中心に仙台、名古屋、大阪、広島、福岡に店舗があります。

• L＆Fアセットファイナンスのポイント

属性	個人・法人
融資額	300万円～10億円
金利	3.39％～
最大返済回数	35年

※個人と法人で条件が異なります。

③セゾンファンデックス

セゾンファンデックスは不動産担保ローンを取り扱っています。

再建築不可物件にも柔軟に審査対応をしています。

東京、大阪、福岡に店舗があります。

• セゾンファンデックスのポイント

属性	個人・法人
融資額	500万～5億
金利	6.8～9.9％（実質年利15％以下）
最大返済回数	25年

※個人と法人で条件が異なります。

再建築不可物件をローン可能な物件にする4つの抜け道

• 4つの抜け道

抜け道	目的
①隣接地を買取る・交換する・借りる	間口を2m以上にする
②セットバックする	幅員を4m以上にする
③位置指定道路の申請をする	建築許可の出る道路として許可を取る
④43条2条2項の申請をする	建築できる土地として許可を取る

建築基準法の接道許可を取ることができれば、再建築可能な物件になるため、住宅ローンを使えるようになります。

4つの抜け道について、ご案内いたします。

【抜け道①】隣接地を買取る・交換する・借りる

間口（道路に接している部分の長さ）が2mない場合に、隣の土地所有者に交渉して土地の使用権を得ます。

隣人の許可が取れれば、土地の間口を広げられます。

口約束ではなく、契約を交わして、登記をしてください。

【抜け道②】セットバックする

セットバックとは再建築できるようにするために、敷地の前の道路の幅員を4m以上に広げることです。

法律で、道路の幅の基準が4m以上だからです。

• パターン別の対策

パターン	対策
道路の反対側に土地（建物）がある場合	道路の中心線から2m以上になるように、自分の敷地を後退させる
反対側が川や崖の場合	道路全体の幅員が4m以上になるように後退させる

例えば、道路が3mで反対側に家・土地がある時、自分は道路の中心から2mになるように0.5m家・土地を後退させれば再建築できます。

【抜け道③】位置指定道路の申請をする

位置指定道路とは特定行政庁（都道府県知事や市町村長）に道路として認められた私道のことです。

自治体に申請して道路として認められれば、再建築ができます。

個人で申請することはできますが、手続きが複雑なので実務上は土地家屋調査士や行政書士に依頼して申請します。

申請にかかる費用は次の通りです。

• 申請手数料 5万円
• 測量・図面作成　20万円～

測量費用は土地の広さや業者によって違います。

参考）建築基準法42条1項第5号、東京都都市整備局「認定（指定）申請・認定（指定）取り消し申請手数料」

【抜け道④】43条2項2号の申請をする

43条2項2号（但し書き道路）とは再建築ができない土地でも、特別な許可があれば建築可能になる制度のことです。

建物を建てる土地がある役所の建築指導課や建築審査課へ申請します。

書類や計画図面の作成には専門的な知識がいるため、申請は建築士や設計事務所に依頼します。

申請にかかる費用は次の通りです。

• 申請手数料　　　　　　6万円
• 書類作成代行費用　　　4万円
• 建築確認申請等の費用　40万円

許可の下りる土地は次の通りです。

隣に消火活動ができる大きな土地があれば特別に建築許可が下ります。

再建築不可物件のローンについてのまとめ

再建築不可物件に対しても融資を行っている金融機関はあります。

まずはこのページでご案内した金融機関に相談してみてください。