不動産担保ローンはローンが残っていても借りられる？審査に通る3つの条件などを解説！

「ローンが残っていても、不動産担保ローンを利用できる？」
「住宅ローンがあると不動産担保ローンの審査に通らないのでは？」

このように考えていませんか？

この記事では、ローンが残っていても不動産担保ローンを利用できるかどうかをわかりやすくご案内いたします。

ローンが残っていても不動産担保ローンを利用できる！

「ローンが残っている」とは、不動産を購入する際に借り入れた住宅ローンやその他の借入金がまだ返済途中である状態のことです。

例えば次のような状態です。

• 住宅ローンが残っている状態
• リフォームローンや借り換えローンがある状態
• 複数の金融機関から借り入れをしている場合

いずれの状態でも利用できますが、借入がある状態の場合は審査が厳しく行われます。

このページでは「住宅ローンが残っている場合」についてご案内します。

ローンが残ってると不動産担保ローンを利用できないと考える2つの理由

2つの理由は次の通りです。

1.自分の所有物ではないと考えるため
2.金融機関の審査に通らないと考えるため

ローンが残っている不動産は、すでに金融機関が抵当権を設定しているため、「自分の所有物ではない」と考える人が多いです。

所有権は自分にありますので、担保価値が十分に残っているなら、不動産担保ローンを利用できる可能性が高いです。

審査は金融機関によって次のように異なります。

• 銀行とノンバンクの審査の違い

	銀行	ノンバンク
審査基準	厳格で慎重	柔軟でスピーディ
抵当権の対応	第一抵当権のみが多い	住宅ローンが残っていても（第二抵当権でも）可
審査期間	2週間～1ヶ月	数日～1週間

ノンバンクなら、ローンが残っている不動産でも融資を受けられる可能性が高いです

ローンが残っていても不動産担保ローンの審査に通る3つの条件

それぞれご案内します。

【条件①】担保余力が十分にある

担保余力とは、不動産評価額から既存ローン残高を差し引いた金額です。

評価額が残高を上回っていればいるほど、金融機関は「融資リスクが低い」と判断するため、審査に通りやすくなります。

• 担保余力の計算例

不動産評価額	既存ローン残高	担保余力
3,000万円	1,000万円	2,000万円

【条件②】返済能力に問題がない

返済能力に問題が無いとは、安定した収入がある職業についていることです。

特に、公務員や正社員など、安定した職業への評価は高く、審査に通りやすいです。

【条件③】信用情報に問題がない

信用情報とは、過去の借入や支払い履歴を示すデータのことです。

延滞や金融事故（自己破産や債務整理など）があると、審査が厳しくなります。

ローンが残っているのに不動産担保ローンを利用する4つのデメリット

それぞれご案内します。

【デメリット①】不動産を失うリスクがある

ローンの返済が滞ると、担保にした不動産が差し押さえられ、競売にかけられる可能性があります。

自宅を担保にしている場合、住まいを失う可能性があります。

【デメリット②】返済の負担が増える

既存のローンに加えて、新たなローンが加わる二重ローン状態になるため、月々の返済額が増加し、家計が圧迫されます。

• 返済額の比較の例

状況	月々の返済額
住宅ローンのみ	7万円
住宅ローン+不動産担保ローン	12万円

【デメリット③】金利が高くなる

金融機関の貸し倒れリスクが増えるため、金利が上がることがあります。

• 金利の比較

担保状況	金利
第一抵当権	2.5％～5.0％
第二抵当権（住宅ローンが残っている）	5.0％～10.0％

【デメリット④】借りられる金額が低い

ローン残高の分、担保余力が下がるため、融資金額が低くなることがあります。

また、状況によっては想定より低くなることがあります。

ローンが残ってる状態で不動産担保ローンを借りる場合の金融機関を選ぶ3つのポイント

銀行は第一抵当権を重視しています。

そのため、ローンが残っている物件では断られることが多いです。

ノンバンクや信販会社は、住宅ローンが残っている第二抵当の物件でも対応していることがあります。

ノンバンクは金利が高めですが、審査が柔軟でスピーディです。

ローンが残っている場合は、ノンバンクをご検討ください。

ローンが残っていても不動産担保ローンに対応している金融機関4社

それぞれご案内します。

①丸の内AMS

丸の内AMSの対応エリアは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県です。

対応エリアを限定しているため、審査は最短2日と非常にスピーディーです。

• 丸の内AMSのポイント

借入可能額	500万円〜最大5億円
審査期間	最短2日
年齢制限	20歳以上
対応エリア	東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県
金利	年3.8%〜

②SBIエステートファイナンス

SBIエステートファイナンスは、SBIグループの不動産担保ローン専門会社で、関東および関西の主要地域に対応しています。

• SBIエステートファイナンスのポイント

借入可能額	300万円〜最大10億円
審査期間	最短即日（仮審査）、融資実行まで最短翌日
年齢制限	申込時20歳以上75歳以下、完済時80歳以下
対応エリア	関東1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、関西2府4県（大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県、奈良県、和歌山県）
金利	年3.70％〜7.80％（変動金利）

③SKトラスト

SKトラストは、1950年創業の老舗ノンバンクで、不動産担保ローンを専門に取り扱っています。

関東・近畿・中国・四国・九州など広範囲に対応しています。

• SKトラストのポイント

借入可能額	50万円〜最大10億円
審査期間	最短3営業日
年齢制限	申込時に満20歳以上の方
対応エリア	関東（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）、近畿全域、中国全域、四国全域、東海（愛知県）、九州（福岡県）
金利	長期型：年4.8%〜9.8%、短期型：年5.8%〜10.8%（実質年率15.0%以内）

④東京スター銀行

東京スター銀行は、3億円までの融資を行っています。

保証人は不要で、最長35年の返済期間です。

• 東京スター銀行のポイント

借入可能額	100万円〜最大1億円
審査期間	最短4日
年齢制限	申込時に満20歳以上69歳以下で、完済時に84歳以下
対応エリア	全国
金利	年2.75%〜7.25%

ローンが残ってるからと不動産担保ローンを断られた場合の6つの対処法

それぞれ詳しくご案内します。

【対処法①】他の金融機関に相談する

金融機関ごとに審査基準が異なるため、別の金融機関に申し込むことで融資が通る場合があります。

ノンバンクや信販系は審査が柔軟なケースが多いです。

「絶対借りられる不動産担保ローンはある!?審査通過に自信ありの業者3選を紹介」でも他の金融機関をご案内していますので、ご覧ください。

【対処法②】連帯保証人か担保提供者に相談する

家族や親族に連帯保証人や担保提供者になってもらうことで、審査が通りやすくなる場合があります。

信用力が高い人が保証人になると審査に通可する能性が高まります。

【対処法③】最寄りの社会福祉協議会に相談する

経済的に困窮している場合、最寄りの社会福祉協議会で「生活福祉資金貸付制度」を利用できることがあります。

状況によっては、低金利または無利子での貸付を受けられることがあります。

【対処法④】生活保護の相談する

経済的に厳しい場合は、市区町村の福祉課に相談し、生活保護の申請をご検討ください。

状況によっては利用できることがあります。

【対処法⑤】公庫に相談する

個人事業主や中小企業経営者であれば、日本政策金融公庫から融資を受けられる可能性があります。

通常の金融機関よりも柔軟に対応してくれます。

【対処法⑥】毎月の支出を減らす

車を売却したり、不要な保険やサブスクを解約したりして、毎月の支出を削減してください。

項目	削減方法
車の維持費	売却
スマートフォン・Wi-Fi	リーズナブルなプランに変更、会社を変える
保険	見直して、プラン変更（あるいは解約）
サブスク	本当に必要なサービス以外を解約

ローンが残っている場合の不動産担保ローンに関するまとめ

住宅ローンが残っている不動産を担保にした借り入れに対応しているノンバンクはあります。

二番抵当でもOKとしている金融機関をお探しください。