不動産担保ローン利用中でも追加融資は受けられる？条件・方法をわかりやすく解説

「不動産担保ローンを利用中に追加融資を受けられる？」
「追加融資を受けるためにはどうしたらいい？」

このように考えていませんか？

このページでは、不動産担保ローンを利用の追加融資について、ご案内いたします。

不動産担保ローンを利用中でも追加融資は受けられる？

追加融資とは、既に不動産を担保とした借入れをしている状態で、その不動産を担保に追加の資金を借り入れることです。

不動産担保ローンを利用中でも、一定の条件を満たせば追加融資を受けられる可能性があります。

個人が、不動産担保ローンの追加融資を必要とするケースは次の通りです。

• 自宅のリフォーム・修繕費用
• 教育資金
• 医療費
• 介護費用
• 相続に伴う費用
• 生活資金の補填

など

個人事業主・法人の場合は次の通りです。

• 運転資金
• 新規事業・新店舗の立ち上げ費用
• 設備投資
• 税金の支払い

など

不動産担保ローンの追加融資を受けるメリット、デメリット

不動産担保ローンの追加融資を受けるメリット・デメリットをご案内します。

3つのメリット

メリット	概要
①新規借入よりも既存の条件を維持しやすい	既存の金融機関で増額できれば、金利や返済期間の条件を大きく変えずに追加で資金調達できる
②既存の担保不動産を有効活用できる	既に担保としている不動産を利用するため、新たな担保を用意せずに追加融資を受けられる
③簡素な手続きで申込みできる	既存の金融機関で増額する場合、既存の不動産や審査情報を活用できるため新規の申込みよりも必要書類を少なくできる

別の銀行で不動産担保ローンを組み直す場合は、条件が変更される可能性があります。

また、手続きもゼロから必要です。

3つのデメリット

デメリット	概要
①不動産を失うリスクが高まる	追加融資によって借入総額が増えるため、返済が滞った場合、担保不動産を競売で失うリスクが高まる
②返済負担が増加する	追加融資によって毎月・毎年の返済額が増え、事業の資金繰りに影響を及ぼす
③担保不動産の融資枠が減少する	不動産評価額に対する借入比率が上がり、将来更に資金が必要になった場合、新たな融資を受けにくくなる

こうしたデメリットも踏まえた上で、追加融資を受けるかどうかをご判断ください。

不動産担保ローンの追加融資を受けるための2つの条件

それぞれ詳しくご案内します。

【条件①】担保不動産に担保余力がある

担保余力とは、担保不動産の評価額に担保掛目（かけめ）を乗じた金額から現在の借入残高を差し引いた金額のことです。

担保掛目とは、不動産評価額のうち、金融機関が融資対象として認める割合のことで、一般的に60％～80％程度で設定されます。

担保余力がある追加融資を受けるための条件になる理由は、金融機関は返済不能時に不動産の売却で回収できる金額までしか融資しないからです。

ただし、担保評価の方法や融資上限額は金融機関ごとに異なるため注意が必要です。

【条件②】金融機関の基準を満たした返済能力がある

金融機関が、追加で融資した資金を将来にわたって無理なく返済してもらえるかどうかを判断するからです。

個人の場合、判断ポイントは次の通りです。

• 既存の返済状況
• 信用情報
• 収入と安定性
• 返済負担率

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。

例えば、年収1,000万円の人が既に年間100万円を返済している中、追加融資によって年間50万円返済が増えた場合、返済負担率は15％と計算されます。

一般的に、返済負担率が30％以内に収まっていると審査が通りやすくなります。

個人事業主・法人の場合、判断のポイントは次の通りです。

• 既存の返済状況
• 事業の収益性・安定性
• 資金繰り
• 代表者の信用情報

無理なく返済できると金融機関に判断されれば、不動産担保ローンの追加融資を受けられます。

不動産担保ローンの追加融資を受けられない8つのケース

例えば、担保不動産の評価額が6,000万円で担保掛目が60％で、既存の不動産担保ローンの借入残高が3,500万円残っている場合、担保余力がほとんどないため追加融資は難しいです。

なお、担保不動産の評価額は、追加融資の時点で改めて算出されます。

不動産価格の下落により評価額が下がっている場合は、借入残高が減っていても担保余力が不足し、追加融資を受けられないことがあります。

不動産担保ローンの追加融資を受ける2つの方法

それぞれをご案内します。

【方法①】既存の金融機関で増額する

既に利用している金融機関に、担保不動産の再評価を依頼し、融資額の増額を申請するという方法です。

既存の契約があるため、新規で申し込む場合と比べて、次のようなメリットがあります。

• 必要書類が少ない
• 審査もスムーズに進む

例えば、評価額5,000万円の不動産を担保に3,000万円を借り入れていたものの、返済が進み借入残高が1,500万円まで減っているとします。

不動産の評価額は変わらず担保掛目は70％とすると担保余力は残り2,000万円のため、その範囲までなら融資を受けられる可能性があります。

【方法②】他社で追加融資を受ける

1つ目の方法は、まったく別の金融機関に借り換えるということです。

もう1つの方法は、追加融資だけを別の金融機関で借りるということです。

既存の金融機関で融資額の増額を断られた場合、これらの方法で追加融資を受けられる可能性があります。

念のため、次の２つの言葉の定義をご案内します。

• 二番抵当…すでに抵当権が設定されている不動産に対して、二番目に設定される抵当権のこと
• 抵当権…債務者が返済不能になった場合、金融機関が担保不動産の売却代金から優先的に返済を受ける権利のこと

二番抵当による追加融資は、回収リスクが高くなるため、一番抵当よりも金利が高めに設定されます。

また二番抵当に対応している金融機関は限られます。

不動産担保ローンの追加融資が通りやすい金融機関を選ぶポイント

それぞれご案内します。

【ポイント①】二番抵当でも融資可能な金融機関を選ぶ

追加融資を受けるには二番抵当を設定する必要があるからです。

一般的に、銀行は二番抵当での融資に慎重ですが、ノンバンクは二番抵当に対応していることが多いです。

金融機関が二番抵当に対応しているかどうかは、公式サイトに「二番抵当対応」「後順位担保可」などの記載があるかを確認することで判断できます。

【ポイント②】不動産担保ローンを専門に扱う金融機関を選ぶ

ノンバンクなどの不動産担保ローンを専門的に扱っている金融機関は審査が柔軟だからです。

追加融資や二番抵当などの実績が豊富なため、他の金融機関で断られた場合、融資が認められる可能性があります。

追加融資に対応している不動産担保ローン会社4社

追加融資に対応しているノンバンク5社をします。

①丸の内AMS

2001年創業で東京都千代田区に本社を置く不動産担保ローン専門の会社です。

丸の内AMSの不動産担保ローンの条件は次の通りです。

金利	年3.8%～
借入限度額	5億円
二番抵当への対応	可
エリア	一都三県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）

②AGビジネスサポート

東京都港区に本社を置くアイフルグループのノンバンクです。

AGビジネスサポートの条件は次の通りです。

金利	年2.99％～11.80％
借入限度額	5億円
二番抵当への対応	可
エリア	全国

③大手町フィナンシャル

東京都千代田区に本社を置く不動産担保ローン専門の会社です。

大手町フィナンシャルの条件は次の通りです。

金利	年3.2％～8.9％
借入限度額	20億円
二番抵当への対応	可
エリア	全国

④アサックス

1969年創業で東京都渋谷区に本社を置く不動産担保ローン専門の会社です。

アサックスの条件は次の通りです。

金利	年1.95%～7.80%
借入限度額	10億
二番抵当への対応	可
エリア	一都三県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）

⑤アビック

1973年創業で東京港区に本社を置く不動産担保ローン専門の会社です。

アビックの条件は次の通りです。

金利	2.98 ～ 15.0%
借入限度額	50億
二番抵当への対応	可
エリア	全国

まとめ

不動産担保ローンを利用中でも、条件次第で追加融資を受けることができます。

既存の金融機関で断られたら、追加融資OKの金融機関ご検討ください。