再建築不可物件でローンは組めない？ローンを組む方法を解説

「再建築不可物件でローンを組もうとしたら断られた」
「再建築不可物件に融資してくれる金融機関はある？」

このように考えていませんか？

この記事では、再建築不可物件でローンを組む方法をプロが分かりやすくご案内いたします。

ローンが組めないと言われる再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは今ある建物を解体すると、新たに建物を立てられなくなる物件のことです。

再建築できない理由は建築基準法43条で定められている接道義務を満たしていないからです。

具体的な再建築不可物件は次の通りです。

接している道路が私道の場合、建築許可は下りません。

メリット

固定資産税評価額が相場より低いため、各種税金が安いです。

デメリット

再建築不可物件は火災や地震で倒壊すると、立て直しができません。

金融機関は価値が低い再建築不可物件への融資を避けます。

再建築不可物件は住宅ローンが使えないため、物件を売りに出したときに買い手が少ないです。

再建築不可物件はローンが組めないと言われる理由

再建築不可物件でローンが組むことができるかどうかは金融機関が判断します。

ローンが組めないと言われる理由を順番にご案内いたします。

【理由①】価値を低く見積もる

理由は建築基準法により建て替えできないからです。

再建築不可物件は一度建物を解体してしまうと建物が立てられません。

建物が立てられない土地の売却価格は通常の土地より10％から40％低いです。

【理由②】貸付リスクが高いと判断する

貸付リスクが高いとは、金融機関が融資を回収できなくなる可能性が高いということです。

ご案内した通り、再建築不可物件は立て直すことができません。

ですので、災害などで倒壊して住めなくなると、売却してローンを完済することができず、新たな住居に引っ越すことになります。

倒壊した住居と新たな住居の二重ローンで、1カ月の返済額が、支払いのう慮kジュを超えてしまい、最終的には自己破産をするかもしれません。

そうなると、貸付した融資の回収はできなくなってしまいます。

参考）住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査」

【理由③】買い手が見つかりにくい

理由は、次の買い手は現金で決済することになるからです。

というのも、再建築不可物件では、フラット35などの住宅ローンをはじめ、次のような金融機関の住宅ローンも使うことはできないからです。

• 銀行（都市銀行、地方銀行）の住宅ローン
• 信用金庫や信用組合の住宅ローン

再建築不可物件でローンを組む4つの方法

順番にご案内いたします。

【方法①】フリーローン

フリーローンは使用用途を問わないため、再建築不可物件の購入に利用できます。

ただし、住宅ローン（0.345％～2.0％）と比べると、金利は高いです。

借入できる金融機関と金利は次の通りです。

• 借入できる主な金融機関

金融機関	金利
銀行	0.98～17.5％
信用金庫・信用組合	1.0～14.8％
ノンバンク・信販会社	1.95～15.0％

【方法②】不動産担保ローン

自分や親族（3親等以内）が不動産を持っていれば、その不動産を担保に借入できます。

借入できる金融機関は次の通りです。

• 借入できる主な金融機関

金融機関	金利
銀行	0.5～3.0％
信用金庫・信用組合	1.0～4.0％
ノンバンク・信販会社	3.0～15.0％

再建築不可の物件では、銀行や信金、信組では断られますが、不動産担保ローンの会社なら、対応しているところはあります。

【方法③】リフォームローン

無担保のリフォームローンなら、融資を受けられる可能性が高いです。

リフォームローンの借入ができる主な金融機関は次の通りです。

• 銀行
• ノンバンク
• 日本政策金融公庫

銀行は審査が厳しく、公庫は、事業用のみです。

また、2025年4月から建築許可不要の条件が厳しくなりました。

建築許可が必要な建物の条件は次の通りです。

内装や設備の交換、雨漏りの補修や外壁塗装は建築許可なしでリフォームができます。

ローンを利用する際は、金融機関にご確認ください。

参考）国土交通省「法律上の手続きと補助・融資等の制度」

【方法④】共同担保にする

共同担保とは、複数の物件を担保にローンを組むことです。

他の不動産を担保にすれば、再建築不可物件でも住宅ローンが組めることがあります。

ただし、共同担保にはデメリットがあります。

返済できないと、担保にしたすべての不動産を失ってしまう可能性があります。

再建築不可物件をローン可能な物件にする4つの抜け道

• 4つの抜け道

対応	目的
①隣接地を買取る・交換する・借りる	間口を2m以上にする
②セットバックする	幅員を4m以上にする
③位置指定道路の申請をする	建築許可の出る道路として許可を取る
④43条2条2項の申請をする	建築できる土地として許可を取る

建築基準法の接道許可を取ることができれば、再建築可能な物件になるため、住宅ローンを使えるようになります。

4つの抜け道について、ご案内いたします。

【抜け道①】隣接地を買取る・交換する・借りる

間口が2mない場合に、隣の土地所有者に交渉して土地の使用権を得ます。

隣人の許可が取れれば、土地の間口を広げられます。

【抜け道②】セットバックする

セットバックとは再建築できるようにするために、敷地の前の道路の幅員を4m以上に広げることです。

法律で、道路の幅の基準が4m以上だからです。

• パターン別の対策

パターン	対策
道路の反対側に土地がある場合	道路の中心線から2m以上になるように、自分の敷地を後退させます。
反対側が川や崖の場合	道路全体の幅員が4m以上になるように後退させます。

例えば、道路が3mで反対側に土地がある時、自分は道路の中心から2mになるように0.5m土地を後退させれば再建築できます。

【抜け道③】位置指定道路の申請をする

位置指定道路とは特定行政庁（都道府県知事や市町村長）に道路として認められた私道のことです。

自治体に申請して道路として認められれば、再建築ができます。

個人で申請することはできますが、手続きが複雑なので実務上は土地家屋調査士や行政書士に依頼して申請します。

申請にかかる費用は次の通りです。

• 申請手数料 5万円
• 測量・図面作成　20万円～

測量費用は土地の広さや業者によって違います。

参考）建築基準法42条1項第5号、東京都都市整備局「認定（指定）申請・認定（指定）取り消し申請手数料」

【抜け道④】43条2項2号の申請をする

43条2項2号（但し書き道路）とは再建築ができない土地でも、特別な許可があれば建築可能になる制度のことです。

建物を建てる土地がある役所の建築指導課や建築審査課へ申請します。

書類や計画図面の作成には専門的な知識がいるため、申請は建築士や設計事務所に依頼します。

申請にかかる費用は次の通りです。

• 申請手数料　　　　　　6万円
• 書類作成代行費用　　　4万円
• 建築確認申請等の費用　40万円

許可の下りる土地は次の通りです。

隣に消火活動ができる大きな土地があれば特別に建築許可が下ります。

再建築不可物件でもローンが組める金融機関の選び方

ノンバンクは住宅ローンが通らない再建築不可物件へ融資を行うことがあります。

再建築不可物件でも融資が通りやすい物件は次の通りです。

都心にある再建築不可物件は需要があるため、融資が通りやすいです。

再建築不可物件に対応しているかは金融機関のホームページで確認できます。

再建築不可物件でもローンが組める金融機関3社

この3つの金融機関は、再建築不可の物件を担保にした融資に対応しています。

ただし、物件によっては審査に通らない可能性があります。

それぞれご案内いたします。

丸の内AMS

丸の内AMSは再建築不可物件でも資産価値を見極めた適正な融資を行っています。

1都3県に対応しています。

• 丸の内AMSのポイント

属性	個人・法人
融資額	500万円～5億円
金利	3.8～（実質年利15％以下）
最大返済回数	35年

三井住友トラスト

三井住友トラストは日本最大級の信託銀行グループです。

信託銀行ならではの資産運用や不動産への幅広い金融サービスを利用できます。

• 三井住友トラストのポイント

属性	個人・法人
融資額	300万円～10億円
金利	3.14～6.55％
最大返済回数	35年

セゾンファンデックス

セゾンファンデックスは通常の金融機関が避ける再建築不可物件へ、柔軟な視点で融資を行います。

• セゾンファンデックスへの融資

属性	個人・法人
融資額	500万～5億
金利	6.8～9.9％（実質年利15％以下）
最大返済回数	15年

ローンが組めないと言われる再建築不可物件についてのまとめ

再建築不可物件でローンを利用する方法をご案内いたしました。

再建築不可物件でも融資を行う金融機関はあります。

この記事を参考にあなたに合ったローン会社を見つけてください。